¿Como funciona el alquiler con opción a compra?
Si estás pensando en comprarte una casa y ahora mismo andas haciendo malabares para poder ahorrar para la nueva (mientras parte de tu dinero se va en tu actual contrato de alquiler), te interesará saber que hay una solución intermedia: el alquiler con opción a compra. Con este tipo de contratos, tendrás la opción de comprar la vivienda al final del mismo y se descontará del precio el dinero que ya hayas abonado como renta.
¿Tentador, verdad? Aunque pueda parecerelo, el alquiler con opción a compra puede ser arriesgado, especialmente para inquilinos que no conozcan todos los entresijos del proceso. En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para que puedas beneficiarte de esta opción.
El contrato de alquiler con opción a compra
El contrato de alquiler con opción a compra es una solución común entre compradores jóvenes que todavía no se deciden entre comprar o alquilar, ya que es bastante favorable tanto para el arrendador como para el inquilino. Para el inquilino -y futuro comprador-, porque todo el dinero que invierte irá destinado a la compra final de la casa; y para el vendedor y arrendador, porque puede sacarle rendimiento a la misma mientras se produce o no la venta (y, si al final no se produce, no pierde el dinero de la señal).
A nivel jurídico, el contrato de alquiler con opción a compra es un contrato de tipo mixto, ya que en realidad se compone de dos subcontratos diferentes en uno solo: un contrato de alquiler, y un contrato de compraventa. La particularidad reside en que el inquilino adquiere el derecho a comprar la vivienda una vez cumplido el contrato y que, por tanto, puede residir en la casa mientras llega el momento de la compra. El precio de la compra se fija al inicio del contrato, y en el momento de la compra se descuentan el equivalente a los meses de alquiler que ya hayan sido pagadas en función de lo pactado.
Requisitos legales
Aunque se acepta y se reconoce la Ley de Arrendamientos Urbanos de forma indirecta, el contrato de alquiler con opción a compra no cuenta con una ley expresa que lo regule ni se contempla en el Código Civil. Por ello, es indispensable que las condiciones del contrato queden debidamente especificadas para que las partes no queden desprotegidas en caso de litigio.
En este sentido, y dada la ausencia de legislación específica al respecto, hay que seguir las instrucciones del Tribunal Supremo, que exige incluir el objeto del contrato -la vivienda- y el precio de la compraventa; la duración del alquiler; el precio de las cuotas y el porcentaje a descontar de la renta de arrendamiento cuando se realice la compra; y la prima inicial que se aporta.
En este tipo de contratos, la prima inicial sustituye a la típica fianza de los contratos de alquiler, pero con algunas diferencias: suele ser una cantidad bastante más alta y, cuando se cumple el contrato, el inquilino no la recupera si al final no se efectúa la compra (aunque, si finalmente compra la casa, sí que se descuenta del precio)
¿Cómo se ejercita la opción de compra?
Para poder ejercitar la opción a compra, solamente hace falta que el inquilino manifieste su decisión de efectuar la compraventa dentro del plazo estipulado en el contrato. Para ello, tendrá que notificar su voluntad al arrendador en la forma en que se haya estipulado. El acta notarial es la opción más frecuente para este tipo de casos.
Del mismo modo, esta manifestación de la voluntad de comprar del arrendatario tiene que considerarse recibida por el arrendador. En el caso de que se realice el acta notarial de forma conjunta no suele haber problema, pero si se ha pactado otra forma de comunicación distinta es necesario asegurarse de que el arrendador la recibe antes de que finalice el plazo estipulado. En aquellos casos en los que el arrendador rechaza la recepción de la carta, no pasar a recogerla en la oficina de correos, o intenta eludirla, se considera igualmente recibida.
